全国复制清水湾　　

    种种迹象透露出雅居乐旅游地产高速扩张的梗概，几个项目合计投资总额高达750亿元人民币。对于截至去年底总资产仅698.78亿的雅居乐集团而言，如何撬动与其资产规模相当的大额投资？其间的端倪从海南清水湾的运作手法上或可窥见一斑。

    当雅居乐于2005年宣布获得海南清水湾项目地块时，所有的业内人士都对雅居乐的这笔投资的回报状况存有质疑。这期间，雅居乐还经历了将项目部分股权转让给摩根士丹利以获得一定数额融资的“窘境”。直到2008年底海南建设国际旅游岛的规划获得国家发改委审批通过，清水湾才最终迎来销售的转折，并成为雅居乐利润贡献最大的项目。

    清水湾，在很多地产从业者眼里都是一个传奇，而创造这个传奇的雅居乐，无疑想大大书写这个故事的续集。

    陈卓林在日前举行的中期报告媒体见面会上透露：云南项目的规划会类似于雅居乐海南清水湾项目，做旅游地产，分期开发。另外，在该集团内部，云南项目划归“旅游地产”类型，将由运作海南清水湾的团队负责。资料显示，“腾冲雅居乐旅游发展有限公司”已注册，注册资金为1亿元人民币，企业类型为港澳台独资，公司经营范围为“腾冲曲石生态旅游度假小镇一期工程项目筹建”。

    从规划到团队，雅居乐在其他区域复制清水湾的意图昭然若揭，而其所依赖的除了在清水湾中摸索出来的经验，更为重要的是其已经打响的“招牌”和巨大的投资承诺对地方政府构成莫大吸引力。

    据了解，无论在云南腾冲、西双版纳、瑞丽还是辽宁盘锦，地方政府对雅居乐的投资都格外重视，几处签约活动现场，均有地方主要官员出席。

    有腾冲县政府人士透露：项目一直是领导牵头，不但腾冲县，连保山地区都将曲石乡200亿投资项目看做重中之重。“县里成立了专门的协调小组，由县领导牵头，人大及政协乃至所涉及部门具体相关领导进入协调小组。”

    雅居乐开出的200亿投资计划，对于腾冲这座西南边陲的宁静县城来说，几乎是一笔天大的数目。在雅居乐之前，前往腾冲投资的企业数量不多，该县招商局公开的资料显示，截至2010年底，全县约有数个酒店及旅游项目在建，但投资额多则20亿，少则几千万。而当地最大的外来地产商则是世纪金源集团，合计投资额约60亿。

    因此，尽管雅居乐项目并未完全启动，曲石乡依然一派田园牧歌景象，但腾冲县城内依然不乏普通市民知道“香港老板投资200亿”的故事。

    可以想见，地方的支持为雅居乐实施“清水湾复制”计划提供了最好的土壤。尽管面临大面积圈地、兴建高尔夫等诸多政策限制，但雅居乐依旧能够在政策边缘积极游走。

    有业内人士表示，数万平方米的土地开发必须上报国土资源部，但为了避免项目被否决，地方大部分将采取分期出让土地的方式，另外涉及到林场或者荒地时，企业可采用租用方式予以开发利用，尤其进行旅游综合开发的土地成本几乎可以忽略不计。

    曲石乡村民介绍，项目涉及的土地类型有良田、耕地、林场和荒地几种，截至目前还没有具体的补偿方案出台。“都是政府下来，说怎么补偿就怎么做，我们哪有参与的份！”当地有人预计：良田的补偿标准为每亩4万多元，其他类型适当降低。

    目前，所有土地测量工作尚未最终确定，雅居乐在曲石的土地成本也难以厘定，但是按照投资总额计算，其开发成本也不高：项目总规划面积为30000亩，总投资额约200亿，相当于每亩投资额为67万。

    此前，海南清水湾总投资130亿，总用地面积20000亩，每亩计划投资额65万。由此可见，腾冲的投资计划与清水湾极为接近。虽然清水湾有搭乘海南“国际旅游岛”便车的优势，但在云南的雅居乐项目，也并非完全没有政策优势。

    资料显示，2010年，国家发改委批复了《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》，国家旅游局把云南省确定为全国旅游产业改革发展试点省。2011年，云南“桥头堡”规划列入国家战略，规划区覆盖及辐射范围内的城市群将迎来新一轮的发展机遇。

    仅以腾冲为例，在2008年被确立为旅游产业改革发展综合试点后，对辖区内重大项目进行了全面梳理，明确把火山热海改造提升、世纪金源体育休闲中心、和顺小巷等37个项目列为试点支撑项目，项目概算投资近300亿元。资金推动下，腾冲这个拥有天然自然资源以及滇缅战役历史人文积淀的边境城市，受到越来越多目光的关注。

    历史如此相似，正如2006年初的海南陵水县清水湾一样，雅居乐以100多亿的总资产规模压下了130亿的“赌注”。而2011年，当该集团总资产达到700亿之际，它向更多风景独特的地方开出的是700多亿的支票。只是，这是一场结局如何的赌局，就看雅居乐创始人陈氏五兄弟的运作能力了！