商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程，京城有王府井金街，黄山有屯溪老街，一城一街，甚至一城多街。
    以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。其中，包括两种类型：一种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，比如王府井、南京路、春熙路等等；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区，比如成都的锦里，杭州的清河坊，重庆的洪崖洞等等，为特色休闲步行街。
    8月12日，《旅游运营·投融资》专版举办“休闲步行街”主题沙龙，并邀请韩建徽（中国步行商业街工作委员会主任）、李军（王府井建设管理办公室宣传部副部长）、林峰（北京绿维创景规划设计院院长、博士）、李明伟（北京绿维创景规划设计院副院长、教授）、蒋世和（北京绿维创景规划设计院副院长）等业内相关专家，就沙龙主题进行深入探讨，本期投资沙龙节选部分内容，与读者共享。
    商业街，在积淀历史中涅槃
    林峰：商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，一直是城镇聚集的核心。现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后“休闲步行街”高速发展，成为了都市休闲的主战场之一。绿维这几年策划和设计了不少的特色休闲步行街，也在策划80万平方米规模的超大休闲商业聚集区，我们发觉，步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好地把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。同时，不少仿古街区，因定位不准、风格老套、导致招商失败，变成无人的鬼街。我们认为，探讨休闲商业街的成功模式，对旅游产业发展非常重要。
    李军：王府井可以说是20世纪第一街，规模和影响力都是国际化的，他的发展历程也反映了我国商业街的兴衰。王府井从市场形成到现在，经历了三次大的历史变迁。王府井最早的商业形成于清末，以摊贩摆地摊为主，1913年政府开始整顿，将流动的摊贩集中起来形成座摊；20世纪50年代政府大力扶植，兴建全国最大的百货大楼，树立了王府井在全国的商业中心地位；20世纪80年代末，因改革开放而产生的外围商圈对顾客形成分流，此时王府井则由于市政基础设施老化而步入低谷，针对这种情况，20世纪90年代政府提出对王府井进行再次改造：完善市政基础设施，进行街景改造等，从而进入了一个新的发展时期，恢复成了北京乃至中国范围内最有影响力的商圈之一。
    韩建徽：王府井是商业步行街的一个比较典型的代表，从形成到成熟经历了100多年，但我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。最早的商业街形式比较简单，如百货、超市等，后来才逐渐出现多样化形态。近几年商业步行街发展迅速，未来两年内保守的说会超过5000条。商业街的形态也日趋多样，总的说来分为两大类：一类是综合街，如王府井；第二类是专业街，如酒吧街、古玩街等，目前已经成为城市的重要窗口和名片。
    蒋世和：无论是王府井这样的综合街，还是潘家园、后海烟袋斜街、798这样的特色街，都已经成了新北京的必游之地，算得上是一种特殊的景点。综合性商业街受到城市规模的限制，不可能太多，而相对而言，特色街发展前景比较广阔。
    李明伟：可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街（黄山屯溪）、特色市场街（琉璃厂街书画古董）、特色民俗街（天桥）、特色民族街（伊斯兰的牛街）等。今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。这是一种升华和创新。
    步行街：休闲滞留的基础何在？
    林峰：目前各地都在建设新的休闲步行街，可以说成败参半，那么休闲步行街成功的保证又在哪里呢？
    韩建徽：真正的商业街，其出发点还应该放在商业上，我的观点是打造“商、旅、文”三位一体，但“商”必须放在第一位。如果刻意以旅游商品为主的景观街，其产品单价相对较低且有效购买率较低，也许会人气有余而消费不足，除了人气，还要结合商气、财气、名气，这样才有意义。所以，一定要充分考虑商业的特点，最终促进商业街的繁荣，实现社会效益和经济效益的双赢。
    李军：“商”是一个商业区发展的立足点，离开了商业谈其他，都是空谈。王府井的发展就是遵循了商业为主的发展模式，发展中我们没有刻意强调旅游，重心放在商业发展上。应该明确它首先是条商业街，并非传统意义上的观光景点。王府井的客流量中，外地游客比重高达60%，但其消费能力却有限，不过考虑到他们是潜在消费人群，我们将发展思路调整为多元化经营，既满足本地需求，以保证经济收益；又为外地游客提供基本服务，拓展潜在消费。我们在发展中，也不断在探讨，只有打造出具有北京特色、中国特色的商业文化，这才是提升王府井自身吸引力、保持长久魅力的关键。
    韩建徽：特色的确是比较重要的，要打造特色，就要注重三个名：名街、名店、名品，当然，还可以增加名人的概念，这样才能形成特色街的良性循环。就旅游商业街而言，能够做到这三名的还比较少，坦率地讲，目前国内新建的旅游商业街，就街道本身的商业而言，成功的不是很多，大多没有实现赢利。
    林峰：景区周边的购物街，往往是以游客的一次性消费为主，宰客的多，很难成大的气候。但都市中的特色休闲街，发展空间比较大。我也把它分成两大类：一类是原有商业街的休闲化升级，比如王府井，通过休闲提升，提高游客的体验性消费和停留时间，其核心还是落点在商业上，尤其是最传统的购物；另一类是休闲街，本身就以休闲旅游为目的，包括具有观光功能的历史古街区，如前门大栅栏，成都锦里等；以及后海、三里屯这种休闲酒吧街等，其核心落点不是传统意义上的购物，而是其他消费业态和相应的休闲氛围，如酒吧休闲、特色餐饮、观光、旅游购物等。我也同意韩主任提到的三个名，沿着街、店、品三个层次，进行休闲街区的品牌化、特色化。首先必须要有特色休闲商业的名品，好的产品，包括特色产品、特色体验产品、特色休闲产品、本地化民俗化消费项目等，没有本地化的土特优名休闲化消费项目和产品，就形不成特色休闲街。其次是名店，不仅仅引入著名的专卖商店，还需要专业化的消费型休闲店，包括名酒吧、名餐饮、名洗浴桑拿、名家艺坊等等。
    文化，休闲步行街发展的支点
    蒋世和：现在商业街在文化的选择上也很多样，甚至可以说很大胆，仿古的、民族的、西洋的、现代的、后现代的，还有其他，可以说是古今中外，各有不同，八仙过海，各显神通。
    韩建徽：我们总结大概有四种风潮：仿古风、欧化风、民族风和现代风，但其中做的不伦不类的太多，粗制滥造的也很多，比如凯旋门我就见过10个，此外，有些商业街片面追求新、奇、洋，非常的不实用———造价高、利用面积小、而且不符合商业的习惯和动线的要求，要是真的能出彩还好，否则就是既没有文化，又没有商业价值。
    李明伟：无论是品牌化也罢，还是立足商业也罢，我认为文化性的东西是绝对不能丢的。当然，这种文化绝不是粗制滥造的，中国很多商业街实际缺乏文化和城市发展特征，而现在好了一些，其实也不过是把原来破坏的内容进行恢复———商业街最吸引人的东西就保存在中国城市发展的历史过程中，城和市密切相关，城原来是政治军事中心，市是商业工业中心；庙与会相连，庙宇是宗教中心，它们都和商业联系起来。商业步行街从功能上来讲主要是商业，但只有传承了历史、积淀了民族文化和地域特色，才能让男女老少以及本地人、外地人、甚至外国人感兴趣，必须在这个基础上来突出它的商业功能，现在做得好的商业街都是和文化有关。
    李军：王府井在发展过程中也非常注重文化建设，既立足特色，又强化了品牌打造。首先我们保留了体现北京特色的、民族性的、传统的东西，如老字号，同时紧跟时代潮流，注重品牌打造：①把王府井建成全国第一街这样一个商业品牌；②引入各国著名店铺，打造名店；③世界顶级名牌纷纷进驻；形成了这样一个“名街、名店、名品”三者共荣的局面。
    韩建徽：各地现在都在挖掘文化底蕴、打造特色，但绝不能没有根据，而是应根植当地的文化土壤之中，好的旅游商业街，文化定位上应该是———让老年人感到很怀旧，让青年人感到很时尚，让外地人感到很本土，让外国人感到很中国。
    休闲步行街：都市休闲的特色抓手
    林峰：从旅游投资和开发的角度来看，休闲步行街应该说是投资的热点，我们称之为旅游休闲商业地产开发模式。当然根据其依托都市，还是围绕景区，模式也不尽相同。围绕景区景点，旅游目的地，特别是古城古镇这种结构中，我们称之为旅游目的地聚集小镇的休闲聚集结构，以白天的购物和夜间休闲为主体，几乎大型景区周边都形成了这种聚集，这是典型的旅游商品聚集结合旅游业消费聚集的街区模式。
    蒋世和：现在国内不少地方也认识到了白天购物与休闲，尤其是夜间休闲的结合，引入不少好的形式，比如演艺、实景表演、焰火、水幕、光雕、夜景等，比如阳朔的印象刘三姐，既为阳朔增色，又增加了盈利点，而且还能够有效的增加游客的停留时间。
    林峰：围绕城市休闲产业的聚集，我们形成了“城市休闲聚落”这样一个概念，即城市休闲的一些项目围绕休闲产业聚集、围绕街区聚合，这里面主要以商业销售为主，包括酒吧、洗浴、工艺坊、创意产业、特色餐饮的聚集等。这在城市旅游结构中作为城市名片，非常有效，对都市旅游产业发展有着重大的影响，是休闲旅游城市升级的重要支撑。
    韩建徽：的确这样，现在都市商业街已经超越城市商业中心，成为城市的形象中心、展示中心、旅游中心、服务中心，乃至于社会活动中心，商业街对于商业的贡献极大，政府本身就高度重视，商业街和休闲旅游之间的结合，也为旅游产业的发展提供了更多的可能。
    林峰：我们认为，休闲步行街是都市休闲的核心产品，商业地产与休闲旅游产业结合的泛旅游产业模式，对政府和开发商来说，都有很大的操作空间，可以有效的实现旅游产业要素的聚集，同时对各类游客有有着强烈的吸引力，是都市休闲产业发展实现突破的特色抓手。当然具体商业模式、运作模式也很多，我们也作了很多专业的研究，在网站上都有，这里不细说了。其中最重要的是在商业地产之外，还可以通过人气商气拉动的周边土地升值，极大的扩大各方的利益；这也是政府与休闲旅游相结合的重要城市运营手段，既可以获得足够的经济利益，又在文化、休闲、旅游、城市形象等方面有所突破，更重要的是获得良好的发展势态和发展环境。作为旅游规划者，我们对此高度重视，也希望更多关注旅游商业休闲街的有识之士与我们共同探讨。