在严厉的楼市调控政策下，住宅开发已经被限制了发展的空间，而商业地产的竞争也已经呈现白热化，目前只有旅游地产，尚未形成明显的竞争态势。

    旅游地产的盛宴不仅吸引了恒大、碧桂园、龙湖等房地产开发企业，看到市场机会并想分一杯羹的,还有嗅觉异常敏锐的各路资本。

    据清科研究中心统计，近期有多只旅游文化产业基金成立，资金规模达数百亿元。其分析指出，PE对旅游行业的掘金力度正在变强。国内休闲旅游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本纷纷下注旅游地产的主要原因。

综合性景区项目受青睐

    随着2009年底《海南国际旅游岛规划》获批、国家将旅游作为重要发展产业写入“十二五”规划，以及国家对住宅地产的调控等各因素交织叠加，开发商便将旅游地产作为一个暂避风险及积极寻求转型的新方向。同时，对接旅游地产项目的基金产品开始频频亮相。各路资本跻身旅游产业淘金的热情持续升温。

    在今年成立的旅游地产基金中，中诚腾龙旅游文化产业投资基金是最显眼的。这支由中诚信托有限责任公司、中国中铁股份有限公司、农银国际(中国)投资有限公司、中国船东互保协会、中弘卓业集团有限公司、北京创盈科技产业集团有限公司共同发起设立的基金，总规模约150亿元。

    据其基金管理人介绍，该基金将立足北京面向全国，专注于旅游文化领域，投资具有优质山、海、雪等景观资源的度假酒店，主题文化公园，商业配套等项目。预计在几年内，建立初具规模的分时度假连锁体系，实现度假村、度假酒店、商业街、文化游乐园、运动体验、会议会展、剧场影院、健康养老、观光缆车、分时度假网络等多业态的顺利运营。

    “从目前的融资案例来看，综合型景区项目以其可开发项目类型多样、投资风险较分散受到资本市场的青睐。”从事旅游产业项目融资的业内人士刘丽表示，由于旅游地产在国内刚刚兴起，一些规模较大的基金提早进入并进行专业化运作，有望占据领先优势。

    由于国内房地产行业的调控未有松动迹象，国内地产企业已纷纷试图通过布局商业地产或旅游地产寻找出路。恒大、雅居乐等排在房地产行业前100名的房企中，已有三分之一的房企介入了旅游地产领域，均在大规模投资建设旅游度假村。

    “资本市场对旅游地产业的关注，无疑将这一领域的资源竞争更加白热化。”中国商业地产联盟秘书长王永平对《浙商》记者表示，在严厉的楼市调控政策下，住宅开发已经被限制了发展的空间，而商业地产的竞争也已经呈现白热化，目前只有旅游地产，尚未形成明显的竞争态势。旅游和文化产业相继被国家定义为“战略性支柱产业”和“支柱产业”，国家在政策层面的大力扶持是基金有所动作的主要原因。

资金是核心问题

    国内旅游业的相关衍生产业仍具很大发展空间。刚刚过去的“十一”黄金周，各旅游景点的火爆程度，以及旅游配套设施如酒店、缆车、其他游乐项目不足造成的拥挤，游客滞留等现象似乎都印证了投资者的判断。

    然而，旅游地产并非行业新话题。需求火爆的同时也暗含风险，缓慢的资金回笼速度和庞大投入形成了鲜明对比。在销售放缓的情况下，开发商靠什么支撑万亿旅游地产开发投资?或许这也正是国内旅游产业基金陆续兴起的原因之一。

    在旅游地产行业中，资金是非常核心的问题。

    “因为开发商多数用的是借贷资金，所以对于资金回笼速度较慢的旅游地产行业来说，有持续的资金注入非常关键。”嘉富诚股权基金管理有限公司董事长郑锦桥表示，股权基金是作为刚刚在中国发展起来的融资工具，在旅游产业里保持和维护这种资金的投入是很有必要的。另一方面，休闲旅游，包括文化旅游，需要一定比例的开发商的关注，这个行业才会保护得更好，开发得更好，利用得更好。

    “我们的规模还是很小的，前景还是非常广阔的，并且有巨大的市场，能够让这些股权投资基金在旅游地产的发展过程中充分发挥它的杠杆和规范作用。”郑锦桥认为，股权投资基金是真正能让企业资产负债率降低，同时又能放大企业的杠杆作用。这种投资方式在国内股权投资基金才刚刚开始。但是在发达国家，包括高盛、鼎晖等都在做地产的股权投资，这些全球股权投资基金规模都达到了500亿甚至700亿美元。

    “旅游地产相对于住宅或商业地产而言，本身就是一种投资大、周期长的产品，这也是其风险所在，所以在一定程度上要求资金有充足的长线运营的准备。”刘丽表示，今年这一系列利好消息的出台，使旅游产业基金扩大规模成为可能，也为旅游相关企业提供了资金准备。

“圈地圈钱”的工具

    就在旅游地产发展一路高歌猛进时，不同的质疑声也随之而来。

    全经联研究院副院长陈宝存明确表示，正是部分开发商的投机心理炒热了旅游地产，使得旅游地产成为大型开发商和机构投资者“圈地圈钱”的工具。

    对于开发商而言，旅游地产虽极具收益诱惑，却需在具体开发过程中付出较大的资金成本：拿地、购买景区经营权、兴建基础设施、广告营销、后续维修、物业管理等往往耗资数十亿元甚至上百亿元，因而，对于许多中小型房企而言，敢爱不敢行。

    某旅游行业分析师也认为，尽管旅游行业前景大家都非常看好，但是真正能直接对接风险投资的、比较创新的商业模式非常少。旅游地产之所以吸引投资者，无非就是低价进入，目前国内的旅游地产行业有很大的“圈钱效应”。

    成都地建置业营销总监董卫昌对此发表评论称，开发商发展旅游地产的初衷，无非是通过旅游项目以更优惠的价格获取土地，并通过旅游这个“羊头”顺理成章地卖房子，通过卖房子来实现盈利。

    事实上，大多数旅游地产项目体量都比较大，从拿地开始就存在着若干风险，不少项目因为土地问题受到质疑，一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古镇旅游、主题公园，还是做生态旅游，都想以较低的代价获取土地。

    此外，“从细分投资类型来看，除了概念创新、园区规划、附属设施设计和节目策划水平滞后，采用单一门票收入，与影视娱乐、餐饮、衍生品等结合不够紧密，也都已成为我国主题公园行业发展的主要瓶颈。”一位踌躇不前的开发商也表示了担忧