酒店投资遇冷，促使酒店业反思出路

    日前，业内一家监测机构发布了《2014年中国酒店产权交易分析报告》。通过数据监测，在投资预期对比、项目出售、成交分析等方面，对酒店拥有者和投资者共同关注的问题，做出了可圈可点的概述分析。

    中档酒店趋势崛起

    数据显示，投资人（包括机构投资和国内酒店管理公司）对经济型酒店的关注在减弱，对可做精品酒店的物业需求在不断提升，并且主要集中在一线城市和次一线城市。

    中型规模的四星级酒店关注度有所放缓，投资主要来源于传统行业的转型企业对酒店物业需求和投资机构的资产配置需求。五星级酒店呈现出绝对的单边买方市场，咨询五星级酒店物业寥寥无几，五星级酒店出售大量增加，致使五星级酒店物业大量囤积，并且出现了交易时间放缓的事实。

    度假型酒店更加艰难

    对于业内网站上大量出售的度假酒店信息，几乎都没有投资机构或个人过多关注。

    通过汇总投资者关注的信息，可以看出位置、资源匹配、价值等因素被提及。拥有较好区域（如：一二线城市的核心位置）、不可复制旅游资源的酒店（如：三亚、张家界、九寨沟等）及那些具有良好投资回报预期的酒店物业将持续拥有良好的市场流通基础。

    投资者降低投资回报率要求

    从投资预期来看，投资者已经降低了投资回报率的要求：在经济型酒店投资者中，15%—20%的投资回报率接受程度普遍增加，较原有超过35%以上的投资回报率要求有所下降；精品型酒店的投资者普遍预期投资回报率在20%-25%左右；四星级酒店的投资回报率预期已经跌至10%左右。

    就目前掌握的内部数据来看，国内大多五星级酒店回报率已经跌至3%-5%，更有甚者处于盈亏平衡点以下，不少五星级酒店投资总额超过3亿以上，但实际年纯利润（税后）却只有几百万。

    酒店出售景气不高

    从项目出售区域来看，一线城市的酒店出售相对比较活跃（一线城市酒店的资产流通比较常态化），二三线城市的酒店业主相对比较保守，谨慎态度浓厚。根据后台访问数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏地区的访问量和访问人数一直处于高位，二三线省市的访问程度不如一线省市。

    值得关注的是，三线城市的酒店资产出售量也大量攀升，大多是处于三线城市的核心区域或是该地区的标杆酒店资产，但投资人对此关注的数量不大。

    最为遗憾的是，东莞酒店业的资产流动比较艰难，因此，不少酒店出售者已经完全丧失了对出售酒店的希望，特别是体量较大的酒店资产。

    租赁业务受追捧

    根据业内网站的历史交易数据，大型酒店资产的出售寥寥无几，酒店租赁业务占据总成交数量的80%以上，特别在可做精品型酒店的物业。经济型酒店的出租业务有所放缓，北上广深四个城市占据了绝对的成交比例，二线城市紧随其后。很多中小型酒店资产出售者都可接受租、售，比单纯的出售条件有所放宽。