3月份以来，名不见经传的新密伏羲山景区频频打广告，让人奇怪其宣传费用怎么这么充足。深入了解才知道，其实是河南美景置业有限公司（以下简称美景置业）在出资。原来，美景置业在此投资了一个房地产项目。

　　投资开发旅游地产，郑州早有先例。早在2004年，郑州黄河大观有限公司就在黄河边开发了果岭山水项目，居易国际已经开发出了五云山项目，2010年11月，建业与焦作修武县也签订了战略合作协议，投资50亿元开发云台山，据了解，河南姿华房地产开发有限公司也将开发巩义雪花洞项目。

　　不过，香饽饽并不是谁都可以吃。国内外诸多旅游地产项目搁浅或投资收益不理想，国内主题公园有70%处于亏损状态的情况，提醒热心于旅游地产的开发商：做旅游地产，还需量力而行。

　　卖景点还是卖楼？

　　资料显示，中国已是世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。多个地方政府纷纷将文化休闲旅游业作为地方支柱产业，对旅游景区和旅游地产的招商引资政策优惠力度巨大。河南财经政法大学教授刘社告诉笔者：“政府的支持加上调控对住宅领域资金的挤出效应，使得旅游地产迎来一波牛市。”

　　业内人士表示，一方面是住宅地产高处不胜寒，另一方面是政策对商业和旅游业利好不断，作为国内消费主力军之一，旅游业前景无量，旅游地产或将成为继住宅地产、商业地产之后的房地产业第三驾马车。

　　如果我们将旅游地产概念剥去旅游二字，其实就是郊区开发，亦或可以准确地说是“郊区大盘开发”。在郊区盖房子，可不像城里的房子那样好卖。刘社告诉笔者：“远较大盘必须得有一个诱人的卖点，才能吸引人们的目光卖出房子，并卖个好价钱。”美景置业大手笔的宣传伏羲山项目，其目的便在于此。居易五云山总经理马英伟也告诉笔者：“旅游地产依托于一个‘景’字，景点打造失败，项目注定火不起来。”

　　旅游地产的卖点之一是优美的景观，而郑州郊区天然的自然景观大多并不理想，需要先投入巨资、花费数年时间营造，打造景点知名度。黄河大观有限公司副总经理刘雪梅告诉笔者：“花巨资打造的景观、卖点，在同等时期内，很容易出现同质化产品，消费者不买账，相比于住宅市场，又多了一层不确定的因素。”

　　卖景点不同于卖楼。我们的开发商深谙卖楼之术，但对于运作一个景区还不十分熟练。旅游地产的盈利点既包括住宅，也包括景点的长期经营，十分考验团队的操盘能力。

　　发现价值能否兑现价值？

　　著名收藏家马未都曾说过：“能发现事物不同的价值，是因为信息不对称，信息的不对称，是因为知识不对称。”同样一座山，世代居住的农民会对周围的优质环境资源浑然不觉，开发商一来，却能立刻发现，这里非常适合开发高档旅游地产。马英伟告诉笔者：“开发商存在的最大价值，就是能发现价值。”谈到什么是发现地块儿价值的核心素质时，马英伟认为包括三点：独到的眼光、前瞻的谋略和优秀的团队。“规划对于旅游地产有着比住宅更重要的作用，如果没有长远的规划，很容易半途而废。”刘雪梅说。

　　放眼国内一线城市的旅游地产开发商，对于“发现和兑现价值”的理解更加深刻。北京中坤集团董事长黄怒波曾说过：“做旅游地产不是圈一块地，盖一个别墅、度假村这么简单。”他认为，第一需要符合当地的文化生态，不能强行破坏它；第二要与政府协商好，还要考虑到与原住民的利益结合起来；第三要长期持有，耐得住性子，不是简单的一卖了之，城里人一年最多回来住两三次，平常就是黑漆漆一片，没有人气，就不是一个成功的项目。

　　“做旅游地产就是一个新的造城运动，教育、医疗、生活配套必须齐全，不能依托于城市原有的配套，消费人群大部分是高端人群，配套设施也必须是高规格才能吸引他们的目光。”马英伟告诉笔者。“投资旅游地产是一个长期的过程，十分考验团队的操盘能力和企业的资本运作能力。”

　　项目配套是国内旅游地产现阶段比较欠缺的地方，也是开发商可以积极改造的。这样可以把人留住，让买房者在旅游地产项目中休闲、度假，得到他想要的生活方式。“就此而言，旅游地产往往前期投入较大且战线较长，这个市场需要开发商精心培育。”刘社认为。

　　放长线能否钓到大鱼？

　　市区的房地产开发周期一般为2年～3年，回笼资金较快，投入产出周期短，开发商可以马上投入下一个项目的开发，而旅游地产的开发周期相对冗长复杂。据了解，建业投资云台山的50亿元将会分5期投资，光征地一项就需要2年～3年的时间，是个漫长的过程。在没有建成之前，建业和修武县政府都没有实际收益。

　　旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，加之拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。马英伟表示：“政策的不确定性和后期的资金链是做旅游地产最担忧的事。”上世纪海南地产的失败原因之一就是政策因素。刘社认为：“从中国本轮城市化的特点和政策的不可预期性来看，很难说这种奢侈品需求所面对的政策环境会不会风云突变。”这提醒有志于做旅游地产的开发商，不能把鸡蛋放在同一个篮子里。

　　除了政策因素，旅游地产对景区辐射范围内的整个经济环境和消费能力要求也很高，这种放长线的投资模式还需谨慎入市。如果不充分考虑地域特色和景区资源的成长衰落周期，就盲目建设酒店、会所、娱乐设施和度假房产，后期可能面临巨大的系统性崩盘风险。“想快赚钱牟暴利，别做旅游地产！”黄怒波说。