分时度假交换是一种在欧美国家得到广泛应用，在我国尚比较前沿的饭店网络共生营销方式。它是现代电子商务与饭店业经营创新相结合的产物，典型地体现了信息化的产业应用与产业经营创新的互动关系。本文将分三部分介绍这一方面的知识：

1、分时度假概述

2、以信息技术为基础的分时度假交换系统

3、案例

                                                    一、分时度假概述

（一）  分时度假的起源

分时度假起源于20世纪60年代。在60年代早期，一位名叫亚历山大•奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。1967年，法国著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也设计了分时度假产品，在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功，这是全球第一个标准的分时度假产品。

（二）  分时度假的定义

分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。

国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年—40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。

国际上，不同的组织对分时度假的定义有所不同，流传较广的两个定义是：

l         美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。

l         《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。

归纳这两个定义可见，分时度假要求消费者购买一定期限（以上定义中是三年）以上的使用某处住宿或其他设施的权利；消费者为了获得未来的住宿权利必须按照协约预付款项；有的情况下消费者还被要求每年在某处亲自住宿的时间不能低于一定天数（如一周）。当然，随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的种种定义都面临着来自各个方面的挑战，分时度假的规范定义是不断变革的。

（三）  饭店业与分时度假产品

从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。对于一个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者；另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物的寿命为40年计算，它相当于把每间客房的使用权分割成为40×365份来出售，消费者以天为单位购买对房间的使用权（刘赵平，2002）。而分时度假产品介于两者之间，与房地产项目相比，它将产品分割后出售，但分割单元又没有普通饭店产品那么零碎。事实上，饭店本身就是一种满足住宿需求的房地产设施，分时度假理念为饭店（特别是度假饭店）经营提供了崭新的视域。

与饭店业有关的分时度假概念有：

l         分时度假酒店。分时度假酒店（Timeshare Hotel）亦称为“时权酒店”，有瑞士企业家亚历山大•耐首先提出，即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以在市场上转售、转让或者交换。

l         产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，将其他时间的住宿权委托酒店管理方面经营、自己获取红利的经营模式。可见，产权酒店和分时度假产品的区别在于，分时度假产品淡化产权的概念而突出使用权，相反，产权酒店突出产权概念，常被视为一种房产投资品种。而两者之间的共性是皆有将其他时间内的住宿权转让、出售或交换出去以实现其价值的需求。

（四）  分时度假交换及其衍生形式

分时度假交换的含义是，拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级但位于其他地区的度假房屋使用权。

20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建起大批公寓房和度假饭店。70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲置，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换制度：拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。

分时度假交换制度意味着度假房产权的拥有者可以在同等产权条件下，可在不同时间、不同地点进行度假选择，这大大提高了分时度假产品对顾客需求的满足度。分时度假交换制度带来了一种全新的度假住宿产品经营模式，也刺激了消费者对分时度假产品的需求。当然，由于分时度假交换是拥有使用权的消费者之间的相互交换，交换事务比较繁琐，并会遇到供需匹配困难的问题。随着时间的推移，人们又开发出分时度假交换的一些衍生形式：

1.       灵活购买分时度假产品。消费者向交换系统或代理商购买分时度假产品，可以不局限于原有规定的时间长短和住宿单位的大小，而有多种选择，这意味着度假旅游者选择的灵活度增加。

2.       点数制。1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制，即顾客不必付一笔钱去购买某度假地一段时间的房产使用权来加入一个分时度假交换系统，而只需购买一定的“点数”，然后用“点数”换购同样将价格折合成点数的住宿和娱乐等产品。它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。相关的概念有：

l         点数。点数是用来衡量度假房产价值的尺度。点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段。

l         点数制俱乐部。点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。